Nemovitost z insolvence se prodává čtyřmi způsoby: ve veřejné dražbě, v dražbě soudního exekutora, prodejem podle občanského soudního řádu nebo přímým prodejem mimo dražbu. Prodejem zanikají exekuce i zástavní práva včetně hypotéky banky. Nezanikají ale služebnosti, reálná břemena ani nájemní vztahy — ty kupující přebírá. Právě v tomhle rozdílu se rozhoduje, jestli byla koupě výhodná, nebo drahá lekce.
Proč se nemovitost v insolvenci vůbec prodává
Insolvenční řízení začíná návrhem k soudu. Soud rozhodne o úpadku, ustanoví insolvenčního správce a ten sepíše majetkovou podstatu — všechno, z čeho se dají uspokojit věřitelé. Nemovitost do ní typicky patří.
Klíčové je, kdo o prodeji rozhoduje. Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo — nejčastěji hypotéka — má hlavní slovo zajištěný věřitel. Podle § 293 insolvenčního zákona dává správci pokyn ke zpeněžení a správce je jím vázán. Odmítnout ho může jen tehdy, když by se dalo prodat výhodněji. Když banka pokyn nedá, nemovitost se neprodává vůbec.
U oddlužení (osobního bankrotu) navíc platí ochrana takzvaného chráněného obydlí podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona: dlužník nemusí vydat ke zpeněžení bydlení, jehož hodnota nepřesahuje limit spočtený podle nařízení vlády č. 189/2019 Sb. Limit se odvíjí od statistických cen v dané lokalitě, vývoje cen za poslední čtyři roky a počtu osob v domácnosti. Tahle ochrana ale nefunguje proti zajištěnému věřiteli. Když je na domě hypotéka a banka řekne prodat, chráněné obydlí kupce neochrání.
Čtyři cesty, jak se nemovitost z insolvence prodává
Způsoby zpeněžení vyjmenovává § 286 insolvenčního zákona. O tom, který se použije, rozhoduje insolvenční správce se souhlasem věřitelského výboru — u zajištěné nemovitosti podle pokynu zajištěného věřitele.
| Způsob prodeje | Co to znamená pro kupujícího |
|---|---|
| Veřejná dražba | Dražbu provádí dražebník na návrh správce. Skládá se dražební jistota, platí se rychle, prohlídka bývá omezená. Smlouva je účinná až schválením věřitelským výborem. |
| Dražba soudního exekutora | Průběh podobný běžné exekuční dražbě. Bývá rychlejší, ale s vyššími náklady. |
| Prodej podle občanského soudního řádu | Postupuje se jako při soudním výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. Nejformálnější a nejpomalejší cesta. |
| Prodej mimo dražbu | Přímý prodej konkrétnímu zájemci se souhlasem insolvenčního soudu a věřitelského výboru. Cena může být i pod odhadní. Zde je největší prostor vyjednávat — a taky největší právní opatrnost. |
Co koupí zanikne a co na nemovitosti zůstane
Tohle je nejčastější nedorozumění. Často se říká, že nemovitost z insolvence je „očištěná od všeho“. Není to pravda. Zákon rozlišuje.
| Prodejem zaniká | Prodejem nezaniká |
|---|---|
| Účinky nařízení výkonu rozhodnutí a exekuce, doručeného vyrozumění o zahájení exekuce i vydaných exekučních příkazů (§ 285 odst. 1 písm. a) | Služebnosti a reálná břemena — tedy typicky věcné břemeno bydlení, práva cesty nebo doživotního užívání (§ 285 odst. 4). Výjimkou jsou jen ta, která jsou v řízení neúčinná. |
| Zástavní právo zajištěného věřitele — zpeněžením zaniká zajištění pohledávky (§ 167 odst. 4) | Nájemní vztah. Nájem není mezi tím, co § 285 ruší, a podle § 2221 občanského zákoníku přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. S nájemníkem v bytě je potřeba počítat. |
| Ostatní závady váznoucí na majetku včetně těch zapsaných ve veřejném seznamu a neuplatněných předkupních práv (§ 285 odst. 1 písm. b) | Dluhy vůči společenství vlastníků. Podle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku přecházejí na nabyvatele jednotky dluhy převodce vůči správci domu, pokud je nabyvatel mohl zjistit. Vyžádejte si potvrzení podle § 1186 odst. 3. |
Praktický důsledek: před podpisem si nechte vyjet aktuální výpis z katastru a přečtěte oddíl C a D. Zástavy vás trápit nemusí, služebnosti a věcná břemena ano.
Pět věcí, které kupující podceňují
1. Vyklizení může trvat. Pokud dlužník v nemovitosti bydlí, má podle § 285 odst. 2 povinnost ji vyklidit — ale podle odstavce 3 mu přísluší stejná bytová náhrada jako nájemci po výpovědi. Nepočítejte s tím, že klíče dostanete v den zápisu do katastru.
2. Výmaz zástavy z katastru není automatický. Zástavní právo sice zaniká ze zákona, jenže výmaz z katastru už není v pravomoci insolvenčního správce — účastníkem vkladového řízení musí být původní zástavní věřitel. Pokud koupi financujete hypotékou, řešte s bankou postup předem. Tohle je v praxi nejčastější důvod, proč financování zaskřípe.
3. Prodej mimo dražbu lze napadnout. Platnost smlouvy o prodeji mimo dražbu může být napadena žalobou u insolvenčního soudu do tří měsíců od zveřejnění v insolvenčním rejstříku (§ 289 odst. 3) — a pokud kupující nebyl v dobré víře, i později. U dražby toto riziko prakticky nehrozí.
4. Stav nemovitosti a omezená prohlídka. Nemovitosti v insolvenci mívají odloženou údržbu. U dražeb je prohlídka často jen krátká a hromadná, u obydlených nemovitostí nemusí být vůbec. Do rozpočtu si připočtěte rezervu na opravy, které neuvidíte.
5. „Insolvence = levně“ je mýtus. Zajištěný věřitel chce z prodeje maximum a správce má povinnost postupovat s odbornou péčí. Sleva proti trhu není odměnou za to, že jde o insolvenci — je to zaplacení za rizika a nepohodlí ze čtyř bodů výše. Pokud sleva nepokrývá tato rizika, obchod nedává smysl.
Kde nemovitosti z insolvence hledat
Základní zdroj je insolvenční rejstřík Ministerstva spravedlnosti — je veřejný a najdete v něm spisy jednotlivých dlužníků včetně soupisu majetkové podstaty a zpráv správce. Dražby se zveřejňují na dražebních portálech a na stránkách jednotlivých dražebníků. Přímé prodeje mimo dražbu se často k veřejnosti nedostanou vůbec a jdou přes kontakty správců a realitních kanceláří, které se na to specializují.
Hledáte nemovitost v insolvenci, nebo naopak řešíte, že o svou můžete přijít?
Kupujícím posíláme nabídky dřív, než jdou do dražby. Majitelům, kterým hrozí dražba, umíme nemovitost odkoupit za hotové a vyplatit zástavy i exekuce — obvykle za víc, než kolik zbude po dražebním kladívku.
Aktuální nabídka nemovitostí · Výkup nemovitosti v insolvenci, se zástavou i exekucí · 607 773 774
Jak koupě probíhá krok za krokem
- Najděte nabídku a dohledejte spis. V insolvenčním rejstříku si u konkrétní nemovitosti ověřte, v jaké fázi řízení je, kdo je správcem a jestli je majetek zajištěný.
- Prověřte právní stav. Výpis z katastru, oddíl s věcnými břemeny, existence nájemní smlouvy, u bytu potvrzení od společenství vlastníků o dluzích.
- Prohlédněte nemovitost a spočítejte opravy. Ideálně s někým, kdo umí odhadnout náklady na rekonstrukci, ne jen podle fotek.
- Vyřešte financování dopředu. Zejména způsob výmazu zástavy a termín, do kdy musí být kupní cena zaplacená. U dražby jsou lhůty krátké a nesmlouvavé.
- Zúčastněte se dražby nebo podejte nabídku správci. U dražby složíte dražební jistotu, u prodeje mimo dražbu se čeká na souhlas soudu a věřitelského výboru.
- Zápis do katastru a převzetí. Po zaplacení proběhne vklad vlastnického práva. Domluvte si písemně termín předání a postup, pokud v nemovitosti někdo bydlí.
Nejčastější dotazy
Zaniká koupí z insolvence hypotéka předchozího majitele?
Ano. Zpeněžením zaniká zajištění pohledávky zajištěného věřitele, kupující dluh nepřebírá. Výmaz zástavního práva z katastru je ale samostatný administrativní krok, který je potřeba pohlídat.
Můžu přijít o věcné břemeno bydlení, které na domě vázne?
Ne — a to je právě ten problém. Služebnosti a reálná břemena podle § 285 odst. 4 zpeněžením nezanikají. Kupující je přebírá i s domem.
Co když je v bytě nájemník?
Nájem prodejem sám o sobě nekončí a práva z něj přecházejí na nového vlastníka. Existující nájemní smlouvu si vyžádejte a přečtěte ještě před podáním nabídky.
Jde koupě z insolvence financovat hypotékou?
Jde, ale banky bývají opatrné kvůli lhůtám a výmazu původní zástavy. U dražby, kde se doplácí do několika týdnů, je hypotéka často nereálná a počítá se spíš s hotovostí nebo předschváleným úvěrem.
Prodává se v insolvenci vždycky celá nemovitost?
Ne. Pokud jde o oddlužení, nemovitost není zajištěná, dlužník v ní bydlí a její hodnota nepřesahuje limit chráněného obydlí, k prodeji nedojde. U zajištěné nemovitosti tahle ochrana neplatí. Podrobněji jsme to rozebrali v článku kdy a za jakých okolností může být prodána nemovitost v insolvenci.
Kdy do toho jít a kdy ne
Koupě z insolvence dává smysl, když máte dopředu vyřešené peníze, umíte odhadnout náklady na opravy a rozumíte tomu, co jste si přečetli v katastru a v insolvenčním rejstříku. Pak je sleva odměnou za práci, kterou jste odvedli navíc.
Nedává smysl, pokud kupujete jedinou nemovitost pro vlastní bydlení, potřebujete se nastěhovat k danému datu a financujete standardní hypotékou. V takové situaci obvykle vyjde lépe běžný prodej — nejistota kolem termínu vyklizení a výmazu zástavy stojí víc než ušetřené procento z ceny.
Nejste si jistí konkrétní nemovitostí? Ozvěte se — spis i katastr projdeme s vámi a řekneme rovnou, jestli to za tu cenu stojí, nebo ne.
