Nemovitost se v insolvenci prodává ve dvou situacích. Buď na ní vázne zástavní právo — typicky hypotéka — a zajištěný věřitel dá pokyn k prodeji. Nebo je nemovitost nezajištěná, ale její hodnota přesahuje limit chráněného obydlí. Pokud neplatí ani jedno, o bydlení v oddlužení nepřijdete. Rozdíl mezi těmito dvěma případy rozhoduje o všem ostatním, tak si ho pojďme projít pořádně.
Zajištěná nemovitost: rozhoduje banka, ne vy ani soud
Zajištěná nemovitost je taková, na které vázne zástavní právo — nejčastěji ve prospěch banky, která poskytla hypotéku. V oddlužení má takový věřitel zvláštní postavení: podle § 293 insolvenčního zákona dává insolvenčnímu správci pokyn ke zpeněžení a správce je tímto pokynem vázán. Odmítnout ho může jen tehdy, pokud by šlo prodat výhodněji, a i tak o tom rozhoduje soud.
Z toho plyne dvojí:
- Když banka pokyn dá, nemovitost se prodá. Ochrana chráněného obydlí, o které je řeč níže, se na zajištěnou nemovitost nevztahuje. Ani soud, ani správce vám bydlení neuchrání.
- Když banka pokyn nedá, nemovitost se neprodá — ale nic nekončí. Podle § 414 odst. 7 insolvenčního zákona zůstává zajištěnému věřiteli i po osvobození od zbytku dluhů zachováno právo domáhat se uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavní právo tedy na nemovitosti zůstane viset a věřitel se může ozvat i roky po skončení oddlužení.
Tuhle druhou variantu lidé často berou jako výhru. Není. Je to odklad, ne řešení.
Nezajištěná nemovitost a chráněné obydlí
Pokud na nemovitosti žádná zástava nevázne, přichází ke slovu ochrana podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona. Dlužník nemusí vydat ke zpeněžení obydlí, jehož hodnota nepřesahuje limit stanovený nařízením vlády č. 189/2019 Sb.
Aby ochrana platila, musí být splněné tři podmínky současně:
- nemovitost není zajištěná,
- skutečně v ní bydlíte,
- její hodnota nepřesahuje spočtený limit chráněného obydlí.
Limit není jedno číslo pro celou republiku. Počítá se z průměrných kupních cen v dané lokalitě podle dat Českého statistického úřadu, upravuje se koeficientem vývoje cen za čtyři roky před úpadkem a dál koeficientem podle počtu osob v domácnosti, ke kterým máte vyživovací povinnost. Rozdíl mezi jednotlivcem v domě a čtyřčlennou rodinou v bytě dělá desítky procent. Roli hraje i typ nemovitosti — jinak se posuzuje byt, jinak rodinný dům se zahradou.
Praktický dopad: u průměrného bytu v Ostravě ochrana většinou zabere, u rodinného domu v žádané lokalitě často ne. Konkrétní číslo je potřeba spočítat, odhadem se to netrefí.
Družstevní byt
Družstevní byt formálně nevlastníte — vlastníte družstevní podíl s právem nájmu. Posuzuje se ale podobně jako byt v osobním vlastnictví: podíl se může prodat, aby byli uspokojeni věřitelé, a stejně tak se na něj může vztahovat ochrana chráněného obydlí, pokud jeho hodnota limit nepřesahuje.
Co se stane, když k prodeji dojde
Musíte se vystěhovat. Podle § 285 odst. 2 insolvenčního zákona je dlužník povinen prodanou nemovitost vyklidit. Zákon vás ale nenechá na ulici: podle odstavce 3 vám přísluší stejná bytová náhrada jako nájemci, kterému byla dána výpověď.
Z výtěžku se nejdřív platí náklady. Zajištěný věřitel dostane výtěžek až po odečtení nákladů spojených se správou a zpeněžením a odměny insolvenčního správce. Podle § 298 odst. 4 lze náklady spojené se zpeněžením odečíst nejvýše do 5 % výtěžku a náklady spojené se správou nejvýše do 4 %.
Co zbyde z dluhu, jde do oddlužení. Pokud výtěžek nestačí na celou zajištěnou pohledávku, zbytek se řeší jako nezajištěná pohledávka v rámci oddlužení. Pokud naopak něco přebyde, vrací se do majetkové podstaty.
Jak prodej probíhá
Způsoby vyjmenovává § 286 insolvenčního zákona: veřejná dražba, dražba soudního exekutora, prodej podle občanského soudního řádu a prodej mimo dražbu. O způsobu rozhoduje insolvenční správce se souhlasem věřitelského výboru — u zajištěné nemovitosti podle pokynu zajištěného věřitele. Podrobně jsme celý proces popsali z pohledu kupujícího v článku koupě nemovitosti v insolvenci.
Co můžete udělat dřív, než rozhodne někdo jiný
Tohle je ta část, kterou většina článků o insolvenci vynechá. Jakmile se rozjede zpeněžení, o ceně už nerozhodujete vy. Dražba obvykle nevynese tolik jako běžný prodej — kupující si připlácí za rizika a nepohodlí, o kterých píšeme jinde, a tuhle slevu zaplatíte vy z výtěžku.
Dokud nemovitost není v majetkové podstatě a řízení neběží, máte většinou dvě varianty:
- Prodat sami na volném trhu a z výtěžku vyplatit zástavu i exekuce. Trvá to déle, ale obvykle vynese nejvíc.
- Prodat rychle za hotové tomu, kdo umí zástavy a exekuce vyplatit přímo z kupní ceny. Vyjde to na méně než volný trh, ale víc než dražba, a hlavně je to rychlé.
A rovnou to, co vám nikdo neřekne: pokud vaše nemovitost spadá pod chráněné obydlí a není zajištěná, neprodávejte ji. V takové situaci ji v oddlužení vydávat nemusíte a rychlý prodej by byl chyba. Proto má smysl nejdřív spočítat limit, a teprve pak se rozhodovat.
Hrozí vám, že o nemovitost přijdete v dražbě?
Spočítáme s vámi, jestli na vaši nemovitost dosáhne chráněné obydlí, nebo ne. Pokud ne, umíme ji odkoupit za hotové a vyplatit zástavy i exekuce přímo z kupní ceny — obvykle za víc, než kolik zbude po dražebním kladívku. A když zjistíme, že prodávat nemusíte, řekneme vám to taky.
Výkup nemovitosti v insolvenci, se zástavou i exekucí · Nezávazný odhad ceny · 607 773 774
Nejčastější dotazy
Přijdu v oddlužení automaticky o byt?
Ne. Pokud byt není zajištěný, bydlíte v něm a jeho hodnota nepřesahuje limit chráněného obydlí, vydávat ho ke zpeněžení nemusíte.
Ochrání mě chráněné obydlí, když mám na domě hypotéku?
Ne. Ochrana funguje jen vůči nezajištěným věřitelům. Když banka jako zajištěný věřitel dá pokyn k prodeji, správce ho musí splnit.
Když banka prodej nenavrhne, mám vyhráno?
Ne, jen odklad. Podle § 414 odst. 7 insolvenčního zákona zůstává zajištěnému věřiteli právo domáhat se uspokojení ze zástavy i po skončení oddlužení.
Můžu nemovitost prodat sám ještě před insolvencí?
Zpravidla ano, dokud řízení neběží. Pozor ale na to, aby prodej nebyl výrazně pod cenou — takové jednání může být později napadeno jako neúčinné.
Kde zjistím, co se s mou nemovitostí děje?
Ve veřejném insolvenčním rejstříku najdete celý spis včetně soupisu majetkové podstaty a zpráv insolvenčního správce.
Shrnutí
O tom, jestli o nemovitost přijdete, rozhoduje především jedna otázka: je na ní zástavní právo, nebo ne? Se zástavou má hlavní slovo věřitel a chráněné obydlí vám nepomůže. Bez zástavy rozhoduje spočtený limit chráněného obydlí. Než uděláte cokoli dalšího, zjistěte si, do které z těchto dvou situací patříte — všechno ostatní z toho vyplývá.
