V poslední době se na trhu objevují realitní kanceláře, které lákají majitele nemovitostí na „okamžitou zálohu“ – slibují vyplacení až 80 % z odhadní ceny domu či bytu ještě před samotným prodejem.
Zní to lákavě, že? Peníze hned, bez čekání na kupce. Jenže podobné nabídky bývají spojené s řadou podmínek, rizik i právních kliček, které by měl každý prodávající dobře znát.
Jak tato služba funguje
Na první pohled to působí jednoduše:
realitní kancelář nebo partnerská investiční společnost vám nabídne vyplacení části peněz ihned – obvykle mezi 60 až 80 % z tržní hodnoty vaší nemovitosti.
Po podpisu smlouvy se pak realitka postará o prodej a po jeho dokončení vám doplatí zbytek.
Jenže v praxi to bývá složitější.
Většina těchto nabídek není klasický výkup. Nejde o to, že by realitní kancelář váš dům koupila, ale spíš o dočasné financování s podmínkami, které často připomínají úvěr.
Není to výkup, ale půjčka zajištěná vaší nemovitostí
Z právního pohledu bývá tento typ služby nejčastěji konstruován jako zápůjčka nebo předkupní smlouva.
Majitel podepíše smlouvu, na základě které dostane část kupní ceny „dopředu“, ale zároveň souhlasí se zástavním právem k vlastní nemovitosti – pro případ, že by k prodeji nedošlo.
To znamená, že:
-
pokud se nemovitost neprodá, realitka má právo na splacení peněz i s úroky,
-
pokud majitel nesouhlasí s nabídkou kupujícího, může se dostat do sporu,
-
a v nejhorším případě může o nemovitost přijít, pokud nebude schopen částku vrátit.
Proč to některé realitky nabízejí
Z obchodního pohledu jde o marketingový tah – realitní kanceláře se chtějí odlišit od konkurence a zaujmout prodávající, kteří spěchají na peníze.
Navíc na těchto „předfinancovaných“ prodejích často spolupracují s investory, kteří peníze poskytují výměnou za podíl na zisku.
Ve skutečnosti tedy nejde o službu zdarma. Někdo ten risk vždy nese – a obvykle je to prodávající.
V čem je hlavní háček pro prodávající
1️⃣ Právní závazky a zástava
Aby realitka mohla poskytnout 80 % dopředu, musí mít jistotu, že o své peníze nepřijde.
Proto se do katastru často zapisuje zástavní právo nebo předkupní právo, které vás může omezit v nakládání s nemovitostí.
Nemůžete ji jednoduše převést, ani kdybyste si to později rozmysleli.
2️⃣ Riziko při zpoždění prodeje
Pokud se dům neprodá v určité lhůtě, může být smluvně stanoveno, že budete muset peníze vrátit i s penále.
A to i v případech, kdy zdržení nezaviníte – například pokud realitka špatně nastaví cenu nebo marketing.
3️⃣ Neprůhledné smlouvy
Smlouvy bývají často složité, kombinují zápůjčku, mandátní a zprostředkovatelskou smlouvu, někdy i budoucí kupní smlouvu.
Prodávající si tak často ani neuvědomí, že v praxi podepisuje úvěrový produkt.
4️⃣ Nižší konečný výnos
Realitka si po prodeji strhne nejen svou provizi, ale často i poplatek za poskytnutí zálohy nebo úrok z „předfinancované částky“.
To může znamenat, že nakonec obdržíte méně, než kdybyste počkali na klasický prodej.
Příklad z praxe
Představme si pana Nováka, který chce prodat dům za 6 000 000 Kč.
Realitní kancelář mu nabídne 80 % dopředu – tedy 4 800 000 Kč.
Po půl roce se však dům prodá jen za 5 700 000 Kč. Realitka si z výtěžku odečte:
-
200 000 Kč provizi,
-
70 000 Kč poplatek za „zálohové financování“,
-
a doplatek panu Novákovi činí jen 630 000 Kč místo očekávaných 1 200 000 Kč.
Z právního hlediska je vše v pořádku – jenže pro majitele už zdaleka ne tak výhodné.
Jak poznat, že jde o rizikovou nabídku
Pozor na tyto signály:
-
Realitka tlačí na rychlé podepsání smlouvy.
-
Peníze vám vyplácí nikoli realitka, ale „partnerská investiční společnost“.
-
Ve smlouvě je zástavní právo nebo předkupní právo.
-
Chybí přesné datum doplatku nebo způsob jeho výpočtu.
-
Realitka neumožní konzultaci s advokátem před podpisem.
V takovém případě si vše raději nechte zkontrolovat právníkem – ideálně nezávislým.
Jaké jsou bezpečnější alternativy
1️⃣ Klasický výkup nemovitosti
Pokud opravdu potřebujete peníze rychle, může být lepší volbou přímý výkup.
V takovém případě dostanete peníze okamžitě a bez rizika zpětného splacení, i když za cenu mírného snížení tržní hodnoty.
2️⃣ Zprostředkovaný prodej s rezervací
Moderní realitky dnes dokážou prodat nemovitost do několika týdnů díky profesionálnímu marketingu a síti poptávajících klientů.
Často stačí jen dobře nastavit strategii a není nutné hledat „zkratky“.
3️⃣ Předfinancování přes banku nebo úvěr
Místo toho, aby vám realitka „půjčovala“ na váš vlastní dům, můžete zvážit klasický krátkodobý úvěr nebo překlenovací financování – podmínky jsou často jasnější a úrok nižší.
Na co si dát pozor při podpisu smlouvy
-
Trvejte na právní kontrole – každou podobnou smlouvu by měl zkontrolovat advokát.
-
Ptejte se, kdo vám peníze skutečně vyplácí – realitka, nebo investor?
-
Zajímejte se o zástavní práva a jejich výmaz.
-
Zjistěte, kdy a jak dostanete doplatek.
-
Ověřte si reference realitní kanceláře.
Shrnutí – výhody vs. rizika
| Výhody | Nevýhody / Rizika |
|---|---|
| Rychlý přístup k části peněz | Zástava na nemovitost |
| Možnost financovat nové bydlení | Vysoké poplatky či úroky |
| Žádost bez banky | Nejasné smlouvy |
| Komfortní pro spěchající | Riziko ztráty nemovitosti |
Závěr – nenechte se zlákat sliby
Představa, že získáte 80 % ceny ihned, je lákavá – zvlášť když potřebujete peníze na nové bydlení, rekonstrukci nebo splacení úvěru.
Ale než podepíšete podobnou smlouvu, zvažte, co za to riskujete.
Transparentní realitní služby by měly být založené na důvěře, férovosti a jasné komunikaci, ne na složitých finančních konstrukcích.
🧠 Často kladené otázky (FAQ)
1️⃣ Jak funguje, když realitní kancelář vyplatí až 80 % ceny dopředu?
Většinou jde o formu předfinancování prodeje – realitní kancelář nebo investor vám poskytne část peněz ještě před samotným prodejem. Po prodeji nemovitosti vám doplatí zbytek částky.
Z právního hlediska ale nejde o klasický výkup, nýbrž o půjčku zajištěnou nemovitostí, což znamená, že pokud se nemovitost neprodá, musíte peníze vrátit.
2️⃣ Je tento způsob prodeje bezpečný?
Bez důkladné právní kontroly rozhodně ne.
Smlouvy bývají složité a často obsahují zástavní práva, sankce nebo nepřehledné podmínky.
Pokud tedy uvažujete o nabídce, kde dostanete až 80 % ceny předem, vždy si nechte dokumenty zkontrolovat advokátem, který se specializuje na nemovitostní právo.
3️⃣ Může realitka skutečně vyplatit 80 % tržní ceny?
Teoreticky ano, ale většinou se tato částka počítá z interního odhadu nebo snížené hodnoty, nikoli z reálné tržní ceny.
Ve výsledku tedy dostanete méně, než by odpovídalo běžnému prodeji na otevřeném trhu.
4️⃣ Co se stane, když se dům nebo byt neprodá?
Pokud se nemovitost neprodá v určeném termínu, prodávající bývá povinen peníze vrátit, často i s úroky nebo penále.
V krajním případě může realitka či investor uplatnit zástavní právo a nemovitost prodat sama, aby získala své peníze zpět.
5️⃣ Jak poznám, že nabídka není výhodná?
Zpozorněte, pokud:
-
realitka tlačí na rychlé podepsání smlouvy,
-
peníze neposílá přímo realitní kancelář, ale „partnerská společnost“,
-
smlouva obsahuje zástavu nebo budoucí kupní smlouvu,
-
chybí přesné datum doplatku či výše provize.
To vše naznačuje, že jde spíše o úvěrový produkt než o klasický prodej.
6️⃣ Jaké jsou alternativy k této službě?
Bezpečnější variantou bývá:
-
klasický přímý výkup nemovitosti,
-
rychlý prodej přes zkušeného makléře, který využívá poptávkovou databázi,
-
nebo krátkodobé bankovní financování (např. překlenovací úvěr).
Tyto možnosti jsou transparentní a právně jasné.
7️⃣ Co dělat, pokud už jsem podobnou smlouvu podepsal/a?
Nejdůležitější je neprodleně kontaktovat právníka, který dokáže zjistit, zda je smlouva platná a jak z ní případně odstoupit.
Pokud ještě nedošlo k vyplacení peněz, je možné proces zastavit nebo upravit podmínky.
Nikdy se nepokoušejte takovou smlouvu rušit bez odborné pomoci – mohla by následovat soudní nebo finanční sankce.
8️⃣ Proč realitky tuto službu nabízejí?
Jde o marketingový nástroj, jak přilákat prodávající, kteří spěchají na peníze.
V praxi ale službu často financují soukromí investoři, kteří očekávají zisk – ten bývá hrazen právě z rozdílu mezi „předem vyplacenou“ částkou a konečným výnosem z prodeje.
9️⃣ Kdy má smysl tuto nabídku zvážit?
Pouze v případě, že:
-
potřebujete peníze opravdu okamžitě,
-
rozumíte všem podmínkám smlouvy,
-
a máte právní záruku, že o nemovitost nepřijdete.
Pro většinu prodávajících však bývá výhodnější klasický transparentní prodej.
🔟 Jak postupovat, pokud chci prodat bezpečně a bez rizika?
Zvolte realitní kancelář, která pracuje otevřeně, bez složitých finančních modelů a falešných slibů.
Transparentní postup, právní servis a správné ocenění jsou vždy lepší cestou než „rychlé řešení s háčkem“.
Potřebujete poradit s prodejem bez rizika?
Pokud chcete mít jistotu, že váš prodej proběhne bezpečně, transparentně a bez právních komplikací, neváhejte se na nás obrátit.
Pomůžeme vám nastavit prodej tak, abyste získali maximum z hodnoty své nemovitosti – bez zbytečných rizik.
Máte otázky ohledně realitního trhu v Moravskoslezském kraji?
Rádi vám na ně odpovíme! Ať už se zajímáte o novostavby, developerské projekty nebo možnosti bydlení, neváhejte se na nás obrátit.
Tento článek byl připraven ve spolupráci s realitní kanceláří Ostrava – Hlavenková, Macháč a partneři, paní Jiřinou Hlavenkovou.
Pokud máte zájem o více informací o nemovitostech v Ostravě a okolí, navštivte naše stránky: www.jirinahlavenkova.cz
