Daň z prodeje nemovitosti je daň z příjmu prodávajícího. Kupující ji neplatí. Fyzická osoba odvádí 15 % ze zisku, a jen z části ročního základu daně nad 1 762 812 Kč (rok 2026) sazbu 23 %. Neplatí nic, když splní aspoň jednu z těchto podmínek:
- nemovitost vlastní déle než 5 let, pokud ji nabyla do 31. 12. 2020, nebo déle než 10 let, pokud ji nabyla od 1. 1. 2021,
- v bytě nebo rodinném domě bydlela aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem,
- peníze z prodeje použije na vlastní bydlení do konce roku následujícího po roce, kdy je dostala,
- prodává se ztrátou nebo bez zisku.
O časovém testu rozhoduje datum, kdy jste se stali vlastníkem, ne datum prodeje.
Kdo platí daň z prodeje nemovitosti
Platí ji prodávající, a to jen ze zisku. Kupující žádnou daň z převodu neplatí, daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Roční daň z nemovitých věcí, kterou se platí obci, s prodejem nesouvisí: za celý rok ji platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu.
Časový test: 5, nebo 10 let
| Nemovitost jste nabyli | Časový test | Příklad: nabytí 15. 3. |
|---|---|---|
| do 31. 12. 2020 | 5 let | nabyto 15. 3. 2019, prodej bez daně po 15. 3. 2024 |
| od 1. 1. 2021 | 10 let | nabyto 15. 3. 2021, prodej bez daně po 15. 3. 2031 |
Byt koupený v roce 2021 nebo později tedy v roce 2026 bez daně neprodáte jen díky době vlastnictví. Musíte splnit podmínku bydlení, reinvestice, nebo daň zaplatit.
Když jste nemovitost zdědili po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce, započítá se vám i doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel. Víc o dědění v článku Dědické řízení: jak probíhá a kolik stojí.
Na nemovitost, kterou měl podnikatel v obchodním majetku, osvobození neplatí, dokud od jejího vyřazení z obchodního majetku neuplynou 2 roky.
Osvobození, když jste v nemovitosti bydleli
Příjem z prodeje bytu nebo rodinného domu (včetně souvisejícího pozemku) je osvobozený, pokud jste v něm měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Jak dlouho jste nemovitost vlastnili, v tomhle případě nerozhoduje.
- Trvalý pobyt na adrese mít nemusíte. Skutečné bydlení ale musíte umět doložit, například doručovací adresou, spotřebou energií nebo svědectvím sousedů.
- U nemovitosti ve společném jmění manželů stačí, když tam bydlel jeden z manželů.
- Pronajímaný byt tuhle podmínku nesplní, i když jste v něm dřív bydleli.
Osvobození, když peníze použijete na vlastní bydlení
Když nesplňujete ani časový test, ani 2 roky bydlení, můžete příjem osvobodit tím, že peníze použijete na vlastní bytovou potřebu: koupi bytu nebo domu, výstavbu nebo rekonstrukci vlastního bydlení.
- Lhůta: do konce roku následujícího po roce, kdy jste peníze dostali. Prodej v roce 2026 znamená použít peníze do 31. 12. 2027.
- Na bydlení musíte použít celou prodejní cenu, nestačí zisk.
- Záměr musíte oznámit finančnímu úřadu do lhůty pro podání přiznání za rok prodeje.
- Bydlení musí být vaše. Byt pro dítě nebo jiného člověka se nepočítá.
- Když podmínku nesplníte, příjem zdaníte v přiznání za následující rok.
Jak se daň z prodeje nemovitosti spočítá
Základ daně je prodejní cena minus kupní cena minus další doložené výdaje. Odečíst můžete:
- kupní cenu, za kterou jste nemovitost nabyli,
- provizi realitní kanceláři (podrobně v článku Výše provize realitní kanceláře),
- právní služby, úschovu kupní ceny, znalecký posudek,
- technické zhodnocení a opravy, ke kterým máte faktury.
Vlastní práci ani výdaje bez dokladu odečíst nejde.
| Příklad: byt koupený v roce 2022, prodaný v roce 2026 | Kč |
|---|---|
| prodejní cena | 3 500 000 |
| kupní cena | −3 000 000 |
| rekonstrukce koupelny (faktury) | −150 000 |
| provize realitní kanceláři | −90 000 |
| právní služby a úschova | −15 000 |
| základ daně | 245 000 |
| daň 15 % | 36 750 |
Kdyby majitel v bytě 2 roky před prodejem bydlel, zaplatí 0 Kč. Kdyby prodal až po uplynutí 10 let od koupě, taky 0 Kč. Sazba 23 % by se uplatnila jen tehdy, kdyby jeho celkový roční základ daně včetně mzdy přesáhl 1 762 812 Kč.
Počítáte, kolik vám z prodeje zůstane?
Daň je jen jedna z položek. O konečné částce rozhodne hlavně prodejní cena, a u nemovitosti nabyté od roku 2021 také to, jestli prodáváte ještě v průběhu desetiletého časového testu, nebo až po něm. Ten rozdíl bývá vyšší než celá daň.
Daňové přiznání a termíny pro prodej v roce 2026
Zisk z prodeje uvedete v přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, kdy jste peníze dostali, v příloze č. 2 mezi ostatními příjmy. Pro prodej v roce 2026 platí tyto termíny:
- 1. 4. 2027 v listinné podobě,
- 3. 5. 2027 elektronicky,
- 1. 7. 2027, když přiznání podává daňový poradce (plnou moc musí mít finanční úřad do 1. 4. 2027).
Zaměstnanec, který prodal nemovitost se ziskem a osvobození nemá, musí přiznání podat sám. Roční zúčtování u zaměstnavatele nestačí.
Osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč se oznamuje finančnímu úřadu ve stejné lhůtě jako přiznání. Za pozdní oznámení hrozí pokuta 0,1 % z příjmu, po výzvě až 15 %.
Na co si dát pozor
- U nemovitosti nabyté v roce 2021 nebo později neplatí pětiletý test. Kdo s ním počítá, zaplatí daň, se kterou nečekal.
- Když do konce časového testu chybí několik měsíců, spočítejte si, jestli se nevyplatí s prodejem počkat. V příkladu výše jde o 36 750 Kč.
- Schovávejte smlouvy a faktury za opravy a služby spojené s koupí i prodejem. Bez dokladu výdaj neuplatníte.
- Při reinvestici hlídejte lhůtu a oznámení finančnímu úřadu. Bez oznámení o osvobození přijdete.
Prodáváte byt, na kterém je ještě hypotéka? Postup, poplatky a čas popisujeme v článku Prodej bytu s hypotékou v Ostravě. Jak připravit byt k prodeji, je v článku Prodej bytu rychle a za maximální cenu.
Výklad k dani z příjmů a tiskopisy přiznání najdete na webu Finanční správy ČR.
FAQ – Často kladené otázky
Kdy mohu prodat nemovitost bez daně?
Když ji vlastníte déle než 5 let (nabytí do konce roku 2020) nebo déle než 10 let (nabytí od roku 2021), když jste v bytě nebo domě bydleli aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, když celou prodejní cenu použijete na vlastní bydlení do konce následujícího roku, nebo když prodáváte bez zisku.
Jaký je postup při daňovém přiznání?
Zisk z prodeje v roce 2026 uvedete v přiznání za rok 2026 v příloze č. 2. Termíny jsou 1. 4. 2027 v listinné podobě, 3. 5. 2027 elektronicky a 1. 7. 2027 přes daňového poradce. Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se ve stejné lhůtě oznamuje finančnímu úřadu.
Jak se počítá daň z příjmu z prodeje nemovitosti?
Od prodejní ceny odečtete kupní cenu a doložené výdaje, například provizi, právní služby, úschovu, posudek a technické zhodnocení. Ze zisku zaplatíte 15 %, z části ročního základu daně nad 1 762 812 Kč 23 %.
Jaké jsou alternativy pro osvobození od daně?
Vedle časového testu je to bydlení v bytě nebo domě aspoň 2 roky před prodejem a použití celé prodejní ceny na vlastní bydlení do konce roku následujícího po prodeji, s oznámením finančnímu úřadu. U dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi se do časového testu započítá doba vlastnictví zůstavitele.
Co se stane, pokud nezaplatím daň z prodeje nemovitosti?
Finanční úřad daň doměří a připočte úrok z prodlení a pokutu za pozdní podání přiznání. Převody nemovitostí vidí v katastru. Úmyslné zatajení příjmu může být trestným činem zkrácení daně.
Článek připravila Jiřina Hlavenková, certifikovaná realitní makléřka a zakladatelka realitní kanceláře Hlavenková, Macháč a partneři v Ostravě. S prodávajícími v Ostravě a Moravskoslezském kraji řešíme daňové dopady prodeje ještě před podpisem kupní smlouvy. Více informací o nemovitostech v Ostravě a okolí najdete na www.jirinahlavenkova.cz. Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Konkrétní situaci vždy konzultujte s advokátem nebo daňovým poradcem. Právní stav k říjnu 2026 – zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád.
