Stručně: Prodej nemovitosti po dědictví je možný až po skončení dědického řízení, kdy soud usnesením potvrdí, kdo co zdědil. Dědickou daň neplatíte, byla zrušena v roce 2014 a dědictví je od daně z příjmů osvobozené. Daň z příjmu se ale může platit při následném prodeji. Pokud jste dědili po rodičích, prarodičích nebo manželovi, započítá se do časového testu i doba, kdy nemovitost vlastnil zemřelý. Když dědí víc lidí, musí s prodejem celé nemovitosti souhlasit všichni.
Kdy můžete zděděnou nemovitost prodat?
Prodat ji můžete, až když máte pravomocné usnesení soudu o dědictví. Dědické právo sice vzniká smrtí zůstavitele (§ 1479 občanského zákoníku), nabytí dědictví ale potvrzuje soud (§ 1670) a do té doby nemůžete kupujícímu doložit, že jste vlastník.
Dědické řízení vede notář jako soudní komisař. Jak dlouho trvá a kolik stojí, rozebírá článek o délce dědického řízení a odměně notáře. Po právní moci usnesení se dědic zapíše do katastru nemovitostí jako vlastník. Před podpisem kupní smlouvy si na Nahlížení do katastru ověřte, že zápis proběhl. Kupující se zapisuje až po vás.
Na prodej se můžete chystat už během řízení: zjistit cenu, posbírat dokumenty, vyklidit byt. Rezervační nebo kupní smlouvu ale podepisujte až s usnesením v ruce.
Zdědili jste družstevní byt? Byt patří družstvu, vy dědíte členský podíl a ten se do katastru nezapisuje. Jak podíl po rodičích převést nebo prodat, popisuje článek o prodeji družstevního bytu.
Platí se při prodeji zděděné nemovitosti daň?
Ze samotného dědictví daň neplatíte, osvobozuje ho § 4a zákona o daních z příjmů. Z prodeje zděděné nemovitosti se daň z příjmu platí jen tehdy, když nesplníte časový test, podmínku bydlení ani podmínku použití peněz na vlastní bydlení.
Zákon o daních z příjmů (§ 4 odst. 1 písm. a) a b), znění k říjnu 2026) osvobozuje příjem z prodeje nemovitosti v těchto případech:
| Podmínka | Co přesně platí |
|---|---|
| Časový test | 10 let mezi nabytím a prodejem u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021, 5 let u nabytých dříve |
| Doba zemřelého | započítá se, jen pokud byl zůstavitel příbuzný v řadě přímé (rodič, prarodič) nebo manžel |
| Bydliště | rodinný dům nebo byt, kde jste měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem |
| Vlastní bydlení | peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby |
Pokud žádnou podmínku nesplníte, zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a doložitelnými výdaji sazbou 15 %, u části základu nad 1 762 812 Kč za rok 2026 sazbou 23 %. Výpočet, termíny přiznání a oznámení osvobozeného příjmu nad 5 milionů Kč najdete v článku o dani z prodeje nemovitosti v roce 2026.
Dva modelové příklady (ilustrativní čísla)
Matka koupila byt v roce 2015 a zemřela v roce 2023. Syn byt zdědil a v roce 2026 ho prodává. Protože ho nabyl po roce 2021, platí pro něj desetiletý test. Doba matčina vlastnictví (8 let) se mu ale započítá, protože dědil v přímé linii. Dohromady je to přes 10 let a příjem z prodeje je osvobozený.
Neteř zdědila dům po tetě v roce 2024 a v roce 2026 ho prodává. Teta není příbuzná v řadě přímé, takže se její doba vlastnictví nezapočítá a deset let běží od nabytí dědictví. Pokud neteř v domě nebydlela a peníze nepoužije na vlastní bydlení, příjem zdaní.
Jak prodat nemovitost, kterou zdědilo víc lidí?
Nemovitost zděděná více dědici patří všem v podílech, které určí usnesení soudu. Celou nemovitost můžete prodat, jen když kupní smlouvu podepíší všichni spoluvlastníci.
Možnosti jsou tyto. Dědici se už v dědickém řízení dohodnou, že nemovitost připadne jednomu z nich a ten ostatní vyplatí. Nebo se po řízení dohodnou na prodeji celé nemovitosti a rozdělí si kupní cenu podle podílů. Nebo jeden z nich prodá jen svůj podíl.
U prodeje podílu pamatujte na předkupní právo. Podle § 1124 občanského zákoníku mají ostatní spoluvlastníci po dobu šesti měsíců ode vzniku spoluvlastnictví předkupní právo k podílu, který chce jeden z nich prodat. Neplatí to, když podíl převádíte jinému spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Po šesti měsících zákonné předkupní právo zaniká.
Samotný podíl na bytě nebo domě se prodává hůř a levněji než celá nemovitost, protože kupující by vlastnil jen část a sdílel ji s cizími lidmi. Když se dědici nedohodnou, rozhoduje o zrušení spoluvlastnictví soud. Podobné vypořádání mezi manžely popisuje článek o prodeji nemovitosti při rozvodu.
Jak připravit zděděný byt nebo dům k prodeji?
Zděděné nemovitosti bývají v původním stavu, často s nábytkem a osobními věcmi zemřelého. Před prodejem je potřeba vyklidit je, zjistit stav a mít připravené dokumenty.
- Pravomocné usnesení o dědictví a výpis z katastru, kde už jste zapsaní jako vlastník.
- U bytu v SVJ potvrzení o tom, že na bytě nejsou dluhy vůči společenství.
- Informace o zástavních právech a věcných břemenech, které jsou na listu vlastnictví.
- Rozhodnutí, co s vybavením. Vyklizení a drobné opravy obvykle zkrátí dobu prodeje víc než velká rekonstrukce.
Úplný přehled dokladů najdete v článku o dokumentech potřebných k prodeji nemovitosti. Kupní cenu je bezpečné převádět přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu, která peníze uvolní až po zápisu kupujícího do katastru.
Kolik je zděděná nemovitost dnes v Ostravě a okolí?
Cena závisí na lokalitě, stavu, dispozici a ploše. U zděděných nemovitostí často i na tom, kolik práce si vyžádá modernizace. Orientační představu získáte, když vyplníte krátký formulář pro zjištění ceny nemovitosti. Pokud dědici potřebují peníze rychle a nechtějí řešit vyklízení a prohlídky, je možnost výkupu nemovitosti, obvykle ale za nižší cenu než při běžném prodeji.
Prodej chcete probrat osobně? Zavolejte na +420 607 773 774, napište na info@jirinahlavenkova.cz nebo přijďte do kanceláře na adrese 28. října 770/6, 702 00 Ostrava – Moravská Ostrava.
Časté otázky
Můžu prodat zděděný byt ještě před koncem dědického řízení?
Ne. Prodat můžete až s pravomocným usnesením soudu, které potvrdí, že jste nemovitost zdědili. Během řízení se ale můžete na prodej připravit, třeba nechat zjistit cenu nebo byt vyklidit.
Platím daň, když prodám nemovitost po rodičích?
Často ne. U dědictví po rodičích nebo prarodičích se do časového testu započítá i doba, kdy nemovitost vlastnili oni. Pokud dohromady přesáhne 10 let (u nemovitostí nabytých před rokem 2021 5 let), je příjem z prodeje osvobozený.
Musí s prodejem souhlasit sourozenci?
Pokud nemovitost zdědilo víc sourozenců, ano. Celou nemovitost mohou prodat jen všichni spoluvlastníci společně. Svůj podíl může každý prodat sám, prvních šest měsíců ale mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo, pokud podíl neprodává sourozenci, manželovi nebo příbuznému v řadě přímé.
Platí se ještě dědická daň?
Ne. Dědická daň byla zrušena od roku 2014 a příjem z dědictví je dnes od daně z příjmů osvobozený (§ 4a zákona o daních z příjmů). Platí se jen odměna notáře za dědické řízení.
Můžu zděděný byt místo prodeje pronajmout?
Můžete, nájemné je ale zdanitelný příjem, který uvádíte v daňovém přiznání. Pokud byt později prodáte, časový test běží dál bez ohledu na to, jestli byl mezitím pronajatý.
Článek připravila Jiřina Hlavenková, certifikovaná realitní makléřka a zakladatelka realitní kanceláře Hlavenková, Macháč a partneři v Ostravě. Prodej zděděných bytů a domů řešíme v Ostravě a Moravskoslezském kraji pravidelně. Více informací o nemovitostech v Ostravě a okolí najdete na www.jirinahlavenkova.cz.
Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Konkrétní situaci vždy konzultujte s advokátem nebo daňovým poradcem. Právní stav k říjnu 2026 – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
