Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) při prodeji: povinnosti prodávajícího
Kdo prodává dům nebo byt, musí kupujícímu předat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) — lidově energetický štítek. Neplatí to jen formálně: povinnost je zakotvena v zákoně č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, kontroluje ji Státní energetická inspekce a za její porušení hrozí pokuta až 200 000 Kč. Níže najdete, co přesně musíte udělat, do kdy, kdy se povinnost nevztahuje na vás a jak se dá průkaz u bytu nahradit.
Tři povinnosti, které má prodávající
Zákon v § 7a odst. 2 (u celé budovy) a odst. 3 (u bytové jednotky) ukládá vlastníkovi tři samostatné povinnosti. Splnit musíte všechny tři, ne jen tu poslední:
- Uvést energetickou třídu v inzerci. Klasifikační třída ukazatele energetické náročnosti musí být v každém informačním a reklamním materiálu k prodeji — tedy i v inzerátu na realitním serveru.
- Předložit průkaz zájemci ještě před uzavřením smlouvy, aby si mohl energetickou náročnost promítnout do rozhodování o ceně.
- Předat průkaz kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy.
Nejčastěji se chybuje u první povinnosti. Prodávající si nechá průkaz zpracovat až ve chvíli, kdy má kupce — jenže inzerát bez uvedené třídy už je porušením zákona a bez podkladu se inzeruje nejhorší třída G, což zbytečně sráží zájem.
Kolik je pokuta a kdo ji uděluje
Kontrolním orgánem je Státní energetická inspekce. Výše pokuty se liší podle toho, kdo prodává a co prodává — jedno číslo pro všechny neexistuje:
| Prodávající | Předmět prodeje | Pokuta až do |
|---|---|---|
| Fyzická osoba (nepodnikající) | celá budova | 100 000 Kč |
| Fyzická osoba (nepodnikající) | bytová jednotka | 50 000 Kč |
| Právnická nebo podnikající fyzická osoba | bytová jednotka | 100 000 Kč |
| Právnická nebo podnikající fyzická osoba | celá budova | 200 000 Kč |
Přestupek se u nepodnikající fyzické osoby promlčuje za rok, u podnikatelů a firem až za tři roky. Vedle pokuty ale existuje druhé, praktičtější riziko: chybějící průkaz je vada, kterou může kupující reklamovat.
Kdy PENB mít nemusíte
Výjimek je několik a stojí za to je znát dřív, než zaplatíte za zbytečný průkaz. Povinnost se nevztahuje mimo jiné na:
- budovy s energeticky vztažnou plochou menší než 50 m²,
- stavby pro rodinnou rekreaci (nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží),
- budovy určené pro bohoslužby a náboženské účely,
- průmyslové a výrobní provozy a dílny,
- zemědělské budovy se spotřebou do 700 GJ za rok.
Pokud si nejste jistí, do které kategorie vaše nemovitost spadá, raději se zeptejte energetického specialisty — chybný odhad vás vyjde dráž než samotný průkaz.
Prodáváte byt? Průkaz jde nahradit vyúčtováním
U bytu v osobním vlastnictví průkaz zpravidla nemá jednotlivý vlastník, ale SVJ nebo správce domu. Zákon proto počítá s náhradou: pokud vám SVJ průkaz nedodá, můžete jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za poslední tři roky.
Podmínka je ale zásadní a často se přehlíží: o průkaz musíte SVJ nebo správce požádat písemně. Bez písemné žádosti, kterou umíte doložit, náhrada vyúčtováním neobstojí. Napište e-mail výboru SVJ hned na začátku prodeje — trvá to pět minut a je to jediný důkaz, který v případě kontroly máte.
I při náhradě vyúčtováním platí povinnost uvést energetickou třídu v inzerci.
Kolik PENB stojí, jak dlouho trvá a jak dlouho platí
Průkaz smí zpracovat pouze energetický specialista s oprávněním Ministerstva průmyslu a obchodu; aktuální seznam vede MPO. U běžného rodinného domu se cena pohybuje kolem 3 000 až 5 000 Kč a zpracování trvá zhruba dva týdny podle složitosti budovy a dostupnosti podkladů (projektová dokumentace, údaje o zdroji vytápění, plochy oken).
Hotový průkaz platí 10 let od data vyhotovení, nebo do provedení větší změny dokončené budovy — tedy typicky do zateplení, výměny oken nebo výměny zdroje vytápění. Pokud jste dům v mezidobí zateplili, starý průkaz už neplatí a nový navíc ukáže lepší třídu, což je při prodeji argument.
Praktická poznámka: objednejte průkaz ve chvíli, kdy se rozhodnete prodávat, ne až když máte zájemce. Dva týdny čekání uprostřed rozjednaného obchodu jsou zbytečný tlak.
Co se chystá: evropská směrnice EPBD IV
Revize evropské směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD IV) měla být do českého práva promítnuta do 29. května 2026. Ke květnu 2026 nebyla konkrétní podoba české transpozice známa. Změny se mají týkat mimo jiné metodiky hodnocení a požadavků na nejméně úsporné budovy. Zatím tedy platí dosavadní pravidla popsaná výše — sledujeme to a stránku aktualizujeme, jakmile bude znění schváleno.
Nevíte, jestli váš průkaz ještě platí?
Chybějící nebo prošlý PENB umí zdržet podpis kupní smlouvy o dva až tři týdny. U prodejů, které vedeme, si jeho stav hlídáme hned na začátku, aby se na to nepřišlo až u notáře.
Nejčastější dotazy
Musím mít PENB i při prodeji chaty?
U staveb pro rodinnou rekreaci s nejvýše dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím povinnost neplatí.
Stačí, když průkaz předám až u notáře?
Ne. Předat jej musíte nejpozději při podpisu kupní smlouvy a předložit už zájemci před jejím uzavřením. Třída navíc musí být uvedena už v inzerátu.
Kdo platí zpracování průkazu?
Zákonná povinnost leží na prodávajícím, takže náklady nese on. U prodejů s realitní kanceláří bývá zajištění průkazu součástí služby.
Co když dům prodávám ve stavu před rekonstrukcí?
Povinnost trvá i tak. Průkaz jen ukáže horší třídu, což je legitimní informace pro kupujícího a obvykle už je promítnutá v ceně.
