Realitka 80 % dopředu – tento model se v poslední době objevuje stále častěji a láká majitele nemovitostí na rychlé peníze.

V poslední době se na trhu objevují realitní kanceláře, které lákají majitele nemovitostí na „okamžitou zálohu“ – slibují vyplacení až 80 % z odhadní ceny domu či bytu ještě před samotným prodejem.
Zní to lákavě, že? Peníze hned, bez čekání na kupce. Jenže podobné nabídky bývají spojené s řadou podmínek, rizik i právních kliček, které by měl každý prodávající dobře znát.

---

Jak tato služba funguje

Na první pohled to působí jednoduše:
realitní kancelář nebo partnerská investiční společnost vám nabídne vyplacení části peněz ihned – obvykle mezi 60 až 80 % z tržní hodnoty vaší nemovitosti.
Po podpisu smlouvy se pak realitka postará o prodej a po jeho dokončení vám doplatí zbytek.

Jenže v praxi to bývá složitější.

Většina těchto nabídek není klasický výkup. Nejde o to, že by realitní kancelář váš dům koupila, ale spíš o dočasné financování s podmínkami, které často připomínají úvěr.

---

Není to výkup, ale půjčka zajištěná vaší nemovitostí

Z právního pohledu bývá tento typ služby nejčastěji konstruován jako zápůjčka nebo předkupní smlouva.
Majitel podepíše smlouvu, na základě které dostane část kupní ceny „dopředu“, ale zároveň souhlasí se zástavním právem k vlastní nemovitosti – pro případ, že by k prodeji nedošlo.

To znamená, že:

• pokud se nemovitost neprodá, realitka má právo na splacení peněz i s úroky,

• pokud majitel nesouhlasí s nabídkou kupujícího, může se dostat do sporu,

• a v nejhorším případě může o nemovitost přijít, pokud nebude schopen částku vrátit.

---

Proč to některé realitky nabízejí

Z obchodního pohledu jde o marketingový tah – realitní kanceláře se chtějí odlišit od konkurence a zaujmout prodávající, kteří spěchají na peníze.
Navíc na těchto „předfinancovaných“ prodejích často spolupracují s investory, kteří peníze poskytují výměnou za podíl na zisku.

Ve skutečnosti tedy nejde o službu zdarma. Někdo ten risk vždy nese – a obvykle je to prodávající.

---

V čem je hlavní háček pro prodávající

1️⃣ Právní závazky a zástava

Aby realitka mohla poskytnout 80 % dopředu, musí mít jistotu, že o své peníze nepřijde.
Proto se do katastru často zapisuje zástavní právo nebo předkupní právo, které vás může omezit v nakládání s nemovitostí.
Nemůžete ji jednoduše převést, ani kdybyste si to později rozmysleli.

2️⃣ Riziko při zpoždění prodeje

Pokud se dům neprodá v určité lhůtě, může být smluvně stanoveno, že budete muset peníze vrátit i s penále.
A to i v případech, kdy zdržení nezaviníte – například pokud realitka špatně nastaví cenu nebo marketing.

3️⃣ Neprůhledné smlouvy

Smlouvy bývají často složité, kombinují zápůjčku, mandátní a zprostředkovatelskou smlouvu, někdy i budoucí kupní smlouvu.
Prodávající si tak často ani neuvědomí, že v praxi podepisuje úvěrový produkt.

4️⃣ Nižší konečný výnos

Realitka si po prodeji strhne nejen svou provizi, ale často i poplatek za poskytnutí zálohy nebo úrok z „předfinancované částky“.
To může znamenat, že nakonec obdržíte méně, než kdybyste počkali na klasický prodej.

---

Příklad z praxe

Představme si pana Nováka, který chce prodat dům za 6 000 000 Kč.
Realitní kancelář mu nabídne 80 % dopředu – tedy 4 800 000 Kč.
Po půl roce se však dům prodá jen za 5 700 000 Kč. Realitka si z výtěžku odečte:

• 200 000 Kč provizi,

• 70 000 Kč poplatek za „zálohové financování“,

• a doplatek panu Novákovi činí jen 630 000 Kč místo očekávaných 1 200 000 Kč.

Z právního hlediska je vše v pořádku – jenže pro majitele už zdaleka ne tak výhodné.

---

Jak poznat, že jde o rizikovou nabídku

Pozor na tyto signály:

• Realitka tlačí na rychlé podepsání smlouvy.

• Peníze vám vyplácí nikoli realitka, ale „partnerská investiční společnost“.

• Ve smlouvě je zástavní právo nebo předkupní právo.

• Chybí přesné datum doplatku nebo způsob jeho výpočtu.

• Realitka neumožní konzultaci s advokátem před podpisem.

V takovém případě si vše raději nechte zkontrolovat právníkem – ideálně nezávislým.

---

Jaké jsou bezpečnější alternativy

1️⃣ Klasický výkup nemovitosti

Pokud opravdu potřebujete peníze rychle, může být lepší volbou přímý výkup.
V takovém případě dostanete peníze okamžitě a bez rizika zpětného splacení, i když za cenu mírného snížení tržní hodnoty.

2️⃣ Zprostředkovaný prodej s rezervací

Moderní realitky dnes dokážou prodat nemovitost do několika týdnů díky profesionálnímu marketingu a síti poptávajících klientů.
Často stačí jen dobře nastavit strategii a není nutné hledat „zkratky“.

3️⃣ Předfinancování přes banku nebo úvěr

Místo toho, aby vám realitka „půjčovala“ na váš vlastní dům, můžete zvážit klasický krátkodobý úvěr nebo překlenovací financování – podmínky jsou často jasnější a úrok nižší.

---

Na co si dát pozor při podpisu smlouvy

1. Trvejte na právní kontrole – každou podobnou smlouvu by měl zkontrolovat advokát.

2. Ptejte se, kdo vám peníze skutečně vyplácí – realitka, nebo investor?

3. Zajímejte se o zástavní práva a jejich výmaz.

4. Zjistěte, kdy a jak dostanete doplatek.

5. Ověřte si reference realitní kanceláře.

---

Shrnutí – výhody vs. rizika